Contact
E info@verhuurdersbelangen.nl
P Postbus 333
  2740 AH Waddinxveen
T 085-732 55 26
F 085-732 55 21

Nieuws

Onderzoek: huizenprijs daalt in anticipatie plaatsing windturbine

6 oktober 2014

De plaatsing van een windmolen blijkt een nadelig effect te hebben op de waarde van een nabij gelegen koopwoning. Een onderzoek van de Amsterdamse wetenschappers Martijn Dröes en Hans Koster toont een waardedaling van 1,4 procent aan. In de periode 1985-2011 heeft dit in totaal een geschatte economische schade van 733 miljoen euro opgeleverd. Dröes en Koster hebben bij dit omvangrijke onderzoekgebruik gemaakt van data van de NVM, staat in het nieuwe NVMagazine.

Dröes is onderzoeker van zowel de Universiteit van Amsterdam als bij de Vrije Universiteit. Bij de Vrije Universiteit maakt hij deel uit van de departement Ruimtelijke Economie en bij de UvA behoort hij tot het Finance Departement. Dröes heeft het onderzoek verricht in samenwerking met Hans Koster, die eveneens werkt bij de Vrije Universiteit (ook Ruimtelijke Economie).

“Het onderzoek is niet uitgevoerd in opdracht van een bepaalde partij”, zegt Dröes. “Het onderwerp heb ik zelf bedacht. Een paar jaar geleden kreeg ik van de gemeente Utrecht een brief in de bus met de mededeling dat er bij mij in de buurt windmolens zouden worden geplaatst. Nu heb ik zelf geen koopwoning, maar door die brief ging ik me verdiepen in de mogelijke overlast van windturbines, zoals slagschaduw, geluidsoverlast of horizonvervuiling. Nadat ik bij de Vrije Universiteit ging werken, kreeg ik toegang tot de database van de NVM en was het mogelijk om dit onderzoek te verrichten.”

Weinig studies
Dröes vindt het opvallend dat slechts een beperkt aantal studies zich met de onderwerp heeft beziggehouden. “In weinig studies is gekeken naar de plaatsing van individuele windturbines, zoals wij wel hebben gedaan. Windmolenparken op zee hebben we buiten beschouwing gelaten. We hebben de locatie van windturbines gekoppeld aan de woningprijzen van nabij gelegen woningen. We hebben gekeken naar wat er gebeurt met woningprijzen binnen een 2 kilometer radius van een windturbine nadat hij geplaatst wordt. Vervolgens hebben we de vraag gesteld of het uitmaakt of het er één of vijf zijn. Maar we hebben hierbij niet een extra negatief prijseffect geconstateerd, dat was niet aantoonbaar. Na de plaatsing van een windturbine zie je dat de prijs van de woning lager wordt, in vergelijking met een controlegroep. Deze laatste groep bestaat uit vergelijkbare woningen die geen last hebben gehad van windturbines en buiten de radius liggen. Over een langere periode zijn we uitgekomen op een gemiddelde daling van 1,4 procent. Opvallend is dat al twee tot drie jaar voordat de turbine geplaatst wordt, de huizenprijzen beginnen te dalen. Dat gebeurt in anticipatie op de plaatsing. Naderhand zie je dat het effect nog iets negatiever wordt en na vijf jaar komt het uit op -2,3 procent.”

Verschil in kwaliteit
Dröes en Koster hebben bij het onderzoek ‘voor zoveel mogelijk factoren’ gecontroleerd, om uit te sluiten dat de uitkomsten door andere factoren worden bepaald. “De kwaliteit van de woningen kan bijvoorbeeld verschillen. Dat filteren we er dan uit en dan kijken we wat er overblijft. Ook economische trends worden meegenomen. Trends die bijvoorbeeld op gemeentelijk niveau plaatsvinden.”
De onderzoekers vonden het onderzoek allesbehalve eenvoudig, omdat er veel data onderzocht moesten worden. “Er bevinden zich 2,2 miljoen transacties in de database van de NVM. Bij deze transacties hebben we gekeken naar de periode 1985 tot 2011. Dit is een vrij lange periode en heeft ook geholpen om aan te tonen dat er sprake is van een effect. In andere onderzoeken werd er bijvoorbeeld maar aandacht besteed aan één windmolenpark, of werden er vooral  transacties ver weg van een windturbine meegenomen. Wij beschouwen het effect daarentegen als zeer lokaal, maar het is er dus wel. Er zijn 80.000 woningen (geregistreerd in de NVM database) die in de periode 1985-2011 last hebben gehad van de plaatsing van windturbines.”
De onderzoekers hebben om elke turbine heen we een cirkel van 2 kilometer getrokken en het aantal woningen daarbinnen geteld. “Zo kom je uit op 80.000. Als je uitgaat van een woningprijs van ongeveer twee ton, het feit dat de NVM-data niet de volledige markt dekken, en ook huurwoningen meeneemt, dan kom je uit op een totale geschatte schade van ongeveer 733 miljoen euro (in 2011 prijzen). Daarvan valt 403 miljoen euro toe aan huiseigenaren (ongeveer 3500 euro per woning).  Dat is een behoorlijk forse totale waardevermindering. Overigens zijn er zo’n 1900 windturbines in het onderzoek betrokken, waarvan er 1800 op land staan. Het gaat hierbij om alle turbines die geplaatst zijn tussen 1982 en 2012”, stelt Dröes.

Additionele kosten
Dröes en Koster wijzen beleidsmakers en eigenaren van windturbines (energiemaatschappijen) erop dat ze meer rekening moeten houden met het gegeven dat de plaatsing van een windturbine extra geld kost. “Als je een windturbine plaatst, moet je er bewust van zijn dat er additionele kosten aan verbonden zijn, als er woningen in de buurt staan. Die kosten, de waardevermindering van huizen, bedragen minimaal 10 procent van de productiekosten van een turbine. Het is goed om hier in de toekomst rekening mee te houden”, zo bevelen zij aan.